Низкие темпы перехода застройщиков на проектное финансирование обусловлены избыточными требованиями, предъявляемыми банками при предоставлении проектного финансирования. Взаимодействие между банками и застройщиками сдерживается тем, что застройщики являются слабой стороной в договоре с кредитными организациями. Банки навязывают застройщикам условия договора, мотивируя их собственной оценкой рисков. Включается возможность произвольного изменения ставки кредитования, без указания причины и предельного размера ставки. Отсутствует ограничение на дисконтирование залогов, что приводит к тому, что земельные участки застройщика оцениваются по непрозрачной методике с дисконтом до 50% от рыночной стоимости. При этом требуются дополнительные залоги в виде имущества компании, личных поручительств бенефициаров. Устанавливаются высокие штрафы, неустойки за незначительные просрочки в предоставлении отчетности, навязываются дополнительные услуги банка, такие как страхование и др. Кроме того, банки предлагают первоначальную ставку кредитования 12%, при этом из-за низких темпов продаж снижение возможно только за несколько месяцев до ввода объектов в эксплуатацию. Соответственно, средневзвешенная ставка проектного финансирования составит не менее 10%. При таких условиях рентабельность проектов, которая в настоящее время уже составляет 5-9%, будет еще более низкой, что может привести к закрытию проектов.
Необходимость поддержки застройщиков при переходе к проектному финансированию, предоставлением застройщику «кредитных каникул» в целях завершения проектов в случае, если застройщик сталкивается с проблемами экономического характера, очевидна. Также существует необходимость введения ответственности банков за необоснованную приостановку финансирования проектов. Необходимо запретить повышать ставку кредитования по уже действующим кредитным договорам.
Рекомендации, утвержденные Банком России, Минстроем России и АО «ДОМ. РФ», не окажут эффективного влияния на совершенствование взаимоотношений застройщиков и банков. Требуется разработка типового кредитного договора и стандартизация подходов к оформлению и расчету финансовой модели проектов. Эта работа не может вестись без взаимодействия профессиональных объединений строителей, банков, Минстроя России и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
АНП «СРО «ССКО» рекомендует членам Ассоциации оценить перспективы своей деятельности в новых условиях составлением «прогнозных планов».
Все предложения, которые могут подлежать рассмотрению для принятия решений, направленных на поддержку строительной отрасли в достижение показателей, предусмотренных Национальным проектом «Жилье и городская среда», прежде всего, на уровне взаимодействия Ассоциации с Министерством строительства и ЖКХ Калининградской области, Министерства регионального контроля Калининградской области, Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, Общественной Палаты Калининградской области, Калининградской Торгово-Промышленной Палаты, просим направлять в АНП «СРО «ССКО».
