Информация о АНП СРО СККО
15 февраля 2015
Страхование ответственности застройщиков в вопросах и ответах
- Каким застройщикам необходимо страхование ответственности?
- Застройщикам, привлекающим средства дольщиков по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов, в случае, если после 1 января 2014 года застройщик заключает первый договор долевого участия в строительстве по конкретному дому.
- Кто будет проверять наличие страховки у застройщика?
- Росреестр. Договоры долевого участия в строительстве регистрируются в Росреестре. Теперь документы не будут приняты на регистрацию или регистрация будет приостановлена, если нет страховки.
- Многие ли застройщики используют договоры долевого участия и какие еще варианты существуют?
- С привлечением средств дольщиков строится примерно 50 % всего жилья в стране. Ежегодно дольщики платят застройщикам по договорам долевого участия в строительстве почти 1,5 триллиона рублей.
Вместо заключения договоров долевого участия застройщик может создать ЖСК (жилищно-строительный кооператив) или привлекать деньги граждан по недействительным предварительным договорам, либо продавать квартиры только после завершения строительства дома и оформления права собственности на готовые квартиры.
- Почему застройщики не могут отказаться от договоров долевого участия, если можно избежать расходов на страхование, создав ЖСК или продавая квартиры после ввода дома в эксплуатацию?
- Большинство сделок по приобретению строящегося жилья совершается гражданами через ипотечное кредитование. Однако банки охотно кредитуют граждан под залог доли в строящемся доме, но как правило не кредитуют под залог пая в ЖСК.
Кроме того, разумные граждане не хотят покупать квартиры через ЖСК или предварительные договоры, т.к. это не защищает их от двойных и тройных продаж застройщиком одной и той же квартиры разным людям и не защищает при банкротстве застройщика.
Заключать договоры долевого участия застройщик может только при наличии у него права на земельный участок, разрешения на строительство, техусловий на подключение к сетям, экспертизы проекта.
Все это является для граждан и кредитующих их банков большей гарантией того, что стройка будет завершена.
Чтобы собирать деньги в ЖСК, застройщику не нужно ничего. Но мало кто рискнет отдать ему свои деньги.
Продавать только готовые квартиры застройщики не могут, поскольку у них не хватает оборотных средств.
- Почему застройщики привлекают средства граждан, а не пользуются банковскими кредитами?
- Банки неохотно кредитуют строителей, так как у них с точки зрения банков, как правило, плохое финансовое положение.
Кроме того, деньги граждан являются для застройщиков «бесплатными», а по банковскому кредиту нужно платить проценты.
За время строительства стоимость квартир вырастает на 20 %. Но время строительства составляет даже в лучшем случае более 2-х лет, ставка по кредиту — более 11 % годовых. Затраты застройщика на уплату процентов по кредиту составят более 20 %. Поэтому привлекать деньги граждан выгоднее, чем брать кредит.
- Что должен страховать застройщик?
- Застройщик страхует риск того, что дом не будет построен.
Страховой случай — решение суда о признании застройщика банкротом или решение суда по иску дольщиков об обращении взыскания на земельный участок, на котором ведется стройка.
В этом случае страховая компания выплачивает дольщикам стоимость квартир, указанную в договорах долевого участия.
- Нужно ли страховать отдельную квартиру или дом целиком?
- По закону договор страхования может быть заключен как на отдельную квартиру, так и на весь дом.
Но как правило страхуется договор по отдельной квартире или нескольким квартирам.
Чтобы застраховать дом целиком, застройщик должен был бы сразу уплатить довольно крупную сумму. Кроме того, лишь часть квартир продается по договорам долевого участия, а часть — после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому страховать дом целиком невыгодно для застройщика.
- Что происходит со страховкой при уступке прав по договору долевого участия в строительстве?
- Новой страховки не требуется. Права выгодоприобретателя по договору переходят лицу, на которое сделана уступка. При этом сумма, на которую застрахована ответственность застройщика, не меняется, даже если уступка сделана по иной цене, чем был заключен договор долевого участия.
Об уступке застройщик уведомляет страховую компанию.
Дополнительная плата за уступку нашей страховой компанией не берется.
- Между кем заключается договор страхования?
- Договор заключается между страховщиком (страховой компанией) и страхователем (застройщиком). Выгодоприобретателем по договору является приобретатель квартиры. Покупатель квартиры не подписывает договор страхования.
- Кем осуществляется выбор страховой компании?
- Застройщиком.
- На какую сумму страхуется договор долевого участия?
- Он страхуется на полную сумму стоимости квартиры по договору, но не менее суммы, рассчитанной из общей площади квартиры и средней цены квадратного метра в данном регионе, устанавливаемой Министерством регионального развития РФ.
Таким образом, страховая сумма в договоре страхования как правило равна стоимости квартиры по договору долевого участия, но не может быть меньше минимальной (она же — средняя, установленная Минрегионразвития) цены.
- Как рассчитывается стоимость страховки?
- Стоимость поручительства банка, страхования в ОВС и в обычных страховых компаниях исчисляется в % годовых. Ведь рисков у страховой компании при заключении договоров на начальном этапе строительства больше, чем когда дом уже почти построен. Кроме того, страховая компания обязана формировать резервы на период действия страховки.
Страховые компании, предлагающие тариф по страхованию застройщиков без привязки к сроку действия страховки, торгуют «фантиками» — их страховки скорее всего «серые», очевидно, что они не отражают их в отчетности и не будут по ним отвечать.
Срок устанавливается исходя из срока строительства.
Например, если договор страхования заключается на начальном этапе строительства и тариф определен в размере 1,5 % годовых, предполагаемый срок строительства — два с половиной года, стоимость страхования составит 3,75 % от стоимости квартиры. Если при таком же тарифе договор заключается за полгода до окончания строительства, стоимость страхования составит 0,75% стоимости квартиры.
Страховая компания устанавливает базовую ставку, понижающие и повышающие коэффициенты.
- Какие варианты обеспечения своей ответственности перед дольщиками есть у застройщика?
- Согласно законодательству, варианта три:
1) поручительство банка
2) Членство в обществе взаимного страхования (ОВС)
3) Страхование в обычной страховой компании.
- Кто выбирает способ обеспечения?
- Застройщик в отношении каждого конкретного дома.
- Почему поручительство банка невыгодно?
- Срок поручительства должен покрывать срок строительства + 2 года, т.е. не менее 4-х лет. Ставка по поручительству — не менее 2-х % годовых. Цена поручительства на начальной стадии строительства — от 8 % от стоимости квартир. На конечной — от 4-х %.
Банки считают поручительство за застройщика более рискованным, чем ипотечное кредитование дольщиков.
В отличие от страховой компании, ответственность банка не ограничивается уплаченной дольщиком ценой квартиры. Банку могут быть предъявлены и штрафные санкции, которые могли быть взысканы дольщиком с застройщика.
- Какие требования закон предъявляет к страховой компании?
- Страховая компания должна работать не менее 5 лет, ее уставный капитал должен быть не менее 120 млн рублей, собственный капитал — не менее 400 млн рублей. Страховая компания должна иметь действующую лицензию на страхование ответственности по договору, утвердить и направить регулятору правила страхования.
- Какая лицензия должна быть у страховой компании? Должно ли в лицензии быть указано именно страхование ответственности застройщиков?
- Страховая компания должна иметь лицензию на страхование граждан ответственности за неисполнение обязательств по договору. При этом в лицензии указывается вид страхования и подвид, по которому она была получена. Например, у «Приоритетного страхования» это страхование ответственности брокера. Для того, чтобы начать страхование по другому подвиду в рамках этого вида страхования, достаточно отправить регулятору правила страхования. Порядок этот уведомительный — никакого ответного документа от регулятора не требуется.
- Почему крупнейшие страховые компании не хотят страховать застройщиков, а мы страхуем?
- Они очень инертны и забюрократизированы, поэтому они не могут быстро создать новый продукт.
- Какие требования закон предъявляет к банку?
- Банк должен работать не менее 5 лет, иметь уставный капитал в размере не менее 200 млн рублей и собственный капитал в размере не менее 1 млрд рублей. Этим требованиям соответствует лишь каждый третий банк в стране.
- Что такое общество взаимного страхования (ОВС)?
- ОВС — это специализированная страховая компания, создаваемая в форме некоммерческого партнерства и осуществляющая только один вид страхования. В данном случае — страхование ответственности застройщиков. ОВС может страховать только своих членов.
Кроме страхового тарифа члены ОВС платят вступительные и членские взносы и несут ответственность по долгам ОВС.
По закону в стране может быть создано только одно ОВС. Оно было создано в конце прошлого года.
ОВС планировало стать чуть ли не монополистами на рынке страхования застройщиков.
ОВС учреждено крупнейшими московскими застройщиками. Пожалуй, главный его участник — группа компаний ПИК и ее дочерние структуры.
- Почему застройщикам невыгодно быть членами ОВС?
- Чтобы вступить в ОВС, нужно заплатить вступительный взнос в размере 500 000 рублей, и только после этого застройщику будет рассчитан тариф. Если тариф его не устроит и он выйдет из ОВС, ему не вернется вступительный взнос и он еще в течение 2-х лет после выхода будет нести ответственность по долгам ОВС.
- Почему застройщики не смогут создать или приобрести свои страховые компании?
- Создавать новую страховую компанию для страхования застройщиков бессмысленно, так как лишь через 5 лет она сможет заниматься этим видом страхования.
Страхование — это сложный бизнес, непрофильный для застройщиков. Требуется довольно большой собственный капитал.
Из уже существующих страховщиков далеко не все имеют необходимую лицензию, а получить ее сложно — ведь регулятором стал Центробанк с его жесткими требованиями.
- Почему большинство страховых компаний не хотят активно работать на рынке страхования застройщиков?
- Бизнес застройщиков не прозрачен, риски сложно прогнозируемы. Требованиям закона соответствуют в основном крупные компании, которые не хотят рисковать своим бизнесом, который они строили много лет.
- По каким критериям мы оцениваем надежность застройщика?
- Критерии следующие:
1) Время существования компании или холдинга, в который она входит;
2) Опыт в сфере строительства в целом и в строительстве многоквартирных жилых домов в частности;
3) Отсутствие брошенных недостроенных объектов и обманутых дольщиков;
4) Наличие исков к застройщику в суде, их суммы применительно к объемам деятельности застройщика;
5) Отсутствие заявлений о признании банкротом.
Мы знаем, что зачастую застройщик создает новую компанию под строительство очередного дома или серии домов. Поэтому невозможно подходить при страховании формально, оценивать надежность отдельной компании в отрыве от анализа всей группы компаний.
- Какие документы оформляются при страховании?
- Заключается договор страхования. Страховой полис не обязателен.
- Почему крупные застройщики нашей страховой компании интереснее, чем мелкие?
- Крупные застройщики как правило надежнее мелких. Трудно затраты на мелкого и крупного застройщика примерно одинаковы, а возможный доход может отличаться на порядки.
- Важно ли застройщику, чтобы страховая компания была известная, крупная, с рейтингом?
- Как правило — нет.
Страховые выплаты причитаются не застройщику, а дольщикам. Когда необходимы выплаты, застройщика уже по сути нет — он банкрот.
- Возможно ли на этом рынке широкое распространение подделок — как на рынке обеспечения исполнения госконтрактов?
- Безусловно, «серые» варианты будут появляться, но есть ряд обстоятельств, препятствующих их массовому распространению.
Первое из них — застройщики имеют дело с большим числом физических лиц, покупка квартиры для большинства которых является очень крупной сделкой. Любая информация о том, что застройщик использует в своей работе поддельные страховки или поручительства, став достоянием гласности, вызовет резкое падение спроса со стороны граждан на квартиры этого застройщика и обращения дольщиков в правоохранительные органы.
Безупречная репутация — основа нормальной работы застройщика с дольщиками и банками.
Во-вторых, круг застройщиков и отделений Росреестра значительно уже, чем круг участников госзаказа и госзаказчиков, и навести порядок здесь гораздо проще.
В каждом регионе — несколько тысяч госзаказчиков и сопоставимое число участников госзаказа, но отделения Росреестра в области можно пересчитать по пальцам рук, имеется лишь несколько крупных застройщиков.
Государство уделяет серьезное внимание защите интересов дольщиков и это проявляется в том числе в работе правоохранительных органов. Например, изменения в законе «О долевом участии в строительстве» только вступили в силу, а многие новосибирские застройщики уже получили запросы прокуратуры с требованием предоставить информацию о страховании их ответственности.
Один из признаков «левой» страховки — установление ее цены без привязки к сроку действия договора страхования. И ОВС, и нормальные страховые компании устанавливают тариф в процентах годовых. Это вызвано двумя причинами. Первая — риски страховщика значительно выше при страховании на начальном этапе строительства, чем когда договор страхования заключается на его заключительном этапе. Второе — страховая компания должна формировать резервы под выданные страховки в течение периода их действия. Если тариф установлен без привязки к сроку действия страховки, скорее всего никто не собирается нести реальную ответственность по страховке и отражать ее в своей отчетности.
Действительность страховки от ООО «Страховая Инвестиционная Компания» можно проверить на нашем сайте, где содержится их реестр. Проверить может как Росреестр, так и застройщик, дольщик, любое заинтересованное лицо.
- Что нужно предоставлять в Росреестр при регистрации договора долевого участия: полис или договор страхования?
- По закону «Об организации страхового дела» договор и полис равнозначны. Однако закон «О долевом участии в строительстве» говорит именно о договоре, поэтому во избежание споров с Росреестром мы подаем туда договоры, а не полисы.
- Какие документы подаются застройщиком в Росреестр по страховке для регистрации договора долевого участия в строительстве?
- Единой практики пока нет. По закону в Росреестр подается договор страхования. Но в некоторых отделениях Росреестра требуют также другие документы по страховой компании как то:
- нотариальную копию лицензии;
- выписку из реестра ЕГРЮЛ;
- правила страхования.
Все это мы можем предоставить.
- В какой момент застройщик оплачивает страховку? Возможна ли отсрочка, рассрочка?
- Как правило, страховка оплачивается до момента подачи документов в Росреестр.
Страховая премия по отдельному договору долевого участия невелика.
Если застройщик заключает договор долевого участия сразу на большое количество квартир, возможно рассмотреть вопрос о рассрочке под залог строящихся квартир.
- Почему застройщик часто заключает с одним лицом договор долевого участия на большое количество квартир?
- Зачастую застройщик заключает договор долевого участия сразу на большое количество квартир со своим аффилированным дольщиком. Делается это по следующей причине. По закону застройщик может взять деньги от дольщика по договору долевого участия только после его регистрации. Но за время регистрации договора покупатель квартиры иногда передумывает ее покупать и отказывается платить деньги. А расторгнуть зарегистрированных договор можно только через суд. Поэтому застройщики предпочитают договор долевого участия заключать с аффилированным дольщиком, который заключает с реальными покупателями уже договор уступки — по нему можно взять деньги в любой момент.
- Могут ли документы подаваться в Росреестр в электронной форме?
- Законодательством это предусмотрено, но механизм не работает. Мы можем заключить с застройщиком договор, подписав его электронной цифровой подписью. Он будет действительным. Но в Росреестр застройщик, к сожалению, должен подать договор в бумажном виде.
- Может ли застройщик донести договор страхования в Росреестр позже, чем подает документы на регистрацию?
- Да. Росреестр должен принять у него и неполный комплект документов. Срок регистрации договоров долевого участия — 18 дней. В течение этого срока застройщик может донести какие-то документы. Если не доносит, регистрация будет приостановлена.
13.02.2015
На заседании Правления НП «СРО «ССКО» 13.02.2015 г. были переоформлены Свидетельства о допуске к работам, следующим членам НП «СРО «ССКО» (протокол № 5 от 13.02.2015):
Общий размер компенсационного фонда Некоммерческого партнерства “Саморегулируемая организация «Строительный союз Калининградской области» составляет:
176 857 212,36 руб.
06.02.2015
На заседании Правления НП «СРО «ССКО» 06.02.2015 г. были переоформлены Свидетельства о допуске к работам, следующим членам НП «СРО «ССКО» (протокол № 3 от 06.02.2015):
Также были вынесены решения в отношении следующих членов НП "СРО "ССКО" (протокол № 3 от 06.02.2015):
1. В соответствии ч.1, п.3 ч.2, ч.3 ст.55.15 Градостроительного Кодекса Российской Федерации применить к члену НП «СРО «ССКО» - Обществу с ограниченной ответственностью «КМК-Стройинвест» (ОГРН 1073905022510) меру дисциплинарного воздействия в виде приостановления действия Свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № 0169.02-2010-3908040525-С-040 от «20» августа 2010 г. на период до устранения выявленных нарушений (не более чем на 60 календарных дней - до «07» апреля 2015 г.).
2. В соответствии ч.1, п.3 ч.2, ч.3 ст.55.15 Градостроительного Кодекса Российской Федерации применить к члену НП «СРО «ССКО» - Обществу с ограниченной ответственностью «СИТИСТРОЙ» (ОГРН 1053902841761) меру дисциплинарного воздействия в виде приостановления действия Свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № 0079.03-2009-3907042512-С-040 от «02» августа 2012 г. на период до устранения выявленных нарушений (не более чем на 60 календарных дней - до «07» апреля 2015 г.).
Общий размер компенсационного фонда Некоммерческого партнерства “Саморегулируемая организация «Строительный союз Калининградской области» составляет:
176 657 212 ,36 руб.
13.01.2015
Вниманию членов Партнерства!
Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521"Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" утвержден новый перечень национальных стандартов и сводов правил, их частей, в результате применения которых обеспечивается соблюдение технического регламента о безопасности зданий и сооружений
Установлено, что проектная документация, ранее представленная на государственную или негосударственную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий, проверяется на соответствие национальным стандартам и сводам правил (частям таких стандартов и сводов правил), включенным в перечень, утвержденный Распоряжением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. N 1047-р.
Утвержденный перечень вступает в силу с 1 июля 2015 года.
Признано утратившим силу Распоряжение Правительства РФ от 21 июня 2010 г. N 1047-р.
23.01.2015
На заседании Правления НП «СРО «ССКО» 23.01.2015 г. принято решение о переоформлении Свидетельства о допуске к работам, следующим членам НП «СРО «ССКО» (протокол № 2 от 23.01.2015 г.):
Также были вынесены предписания с предупреждениями о необходимости устранения выявленных нарушений с предписанием устранить нарушения в 10-дневный срок – до «12» февраля 2015 года, следующим членам НП «СРО «ССКО»:
1. Общество с ограниченной ответственностью «Балтфасадстрой» (ОГРН 1063917033828).
Общий размер компенсационного фонда Некоммерческого партнерства “Саморегулируемая организация «Строительный союз Калининградской области» составляет:
176 657 212 ,36 руб.
- Каким застройщикам необходимо страхование ответственности?
- Застройщикам, привлекающим средства дольщиков по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов, в случае, если после 1 января 2014 года застройщик заключает первый договор долевого участия в строительстве по конкретному дому.
- Кто будет проверять наличие страховки у застройщика?
- Росреестр. Договоры долевого участия в строительстве регистрируются в Росреестре. Теперь документы не будут приняты на регистрацию или регистрация будет приостановлена, если нет страховки.
- Многие ли застройщики используют договоры долевого участия и какие еще варианты существуют?
- С привлечением средств дольщиков строится примерно 50 % всего жилья в стране. Ежегодно дольщики платят застройщикам по договорам долевого участия в строительстве почти 1,5 триллиона рублей.
Вместо заключения договоров долевого участия застройщик может создать ЖСК (жилищно-строительный кооператив) или привлекать деньги граждан по недействительным предварительным договорам, либо продавать квартиры только после завершения строительства дома и оформления права собственности на готовые квартиры.
- Почему застройщики не могут отказаться от договоров долевого участия, если можно избежать расходов на страхование, создав ЖСК или продавая квартиры после ввода дома в эксплуатацию?
- Большинство сделок по приобретению строящегося жилья совершается гражданами через ипотечное кредитование. Однако банки охотно кредитуют граждан под залог доли в строящемся доме, но как правило не кредитуют под залог пая в ЖСК.
Кроме того, разумные граждане не хотят покупать квартиры через ЖСК или предварительные договоры, т.к. это не защищает их от двойных и тройных продаж застройщиком одной и той же квартиры разным людям и не защищает при банкротстве застройщика.
Заключать договоры долевого участия застройщик может только при наличии у него права на земельный участок, разрешения на строительство, техусловий на подключение к сетям, экспертизы проекта.
Все это является для граждан и кредитующих их банков большей гарантией того, что стройка будет завершена.
Чтобы собирать деньги в ЖСК, застройщику не нужно ничего. Но мало кто рискнет отдать ему свои деньги.
Продавать только готовые квартиры застройщики не могут, поскольку у них не хватает оборотных средств.
- Почему застройщики привлекают средства граждан, а не пользуются банковскими кредитами?
- Банки неохотно кредитуют строителей, так как у них с точки зрения банков, как правило, плохое финансовое положение.
Кроме того, деньги граждан являются для застройщиков «бесплатными», а по банковскому кредиту нужно платить проценты.
За время строительства стоимость квартир вырастает на 20 %. Но время строительства составляет даже в лучшем случае более 2-х лет, ставка по кредиту — более 11 % годовых. Затраты застройщика на уплату процентов по кредиту составят более 20 %. Поэтому привлекать деньги граждан выгоднее, чем брать кредит.
- Что должен страховать застройщик?
- Застройщик страхует риск того, что дом не будет построен.
Страховой случай — решение суда о признании застройщика банкротом или решение суда по иску дольщиков об обращении взыскания на земельный участок, на котором ведется стройка.
В этом случае страховая компания выплачивает дольщикам стоимость квартир, указанную в договорах долевого участия.
- Нужно ли страховать отдельную квартиру или дом целиком?
- По закону договор страхования может быть заключен как на отдельную квартиру, так и на весь дом.
Но как правило страхуется договор по отдельной квартире или нескольким квартирам.
Чтобы застраховать дом целиком, застройщик должен был бы сразу уплатить довольно крупную сумму. Кроме того, лишь часть квартир продается по договорам долевого участия, а часть — после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому страховать дом целиком невыгодно для застройщика.
- Что происходит со страховкой при уступке прав по договору долевого участия в строительстве?
- Новой страховки не требуется. Права выгодоприобретателя по договору переходят лицу, на которое сделана уступка. При этом сумма, на которую застрахована ответственность застройщика, не меняется, даже если уступка сделана по иной цене, чем был заключен договор долевого участия.
Об уступке застройщик уведомляет страховую компанию.
Дополнительная плата за уступку нашей страховой компанией не берется.
- Между кем заключается договор страхования?
- Договор заключается между страховщиком (страховой компанией) и страхователем (застройщиком). Выгодоприобретателем по договору является приобретатель квартиры. Покупатель квартиры не подписывает договор страхования.
- Кем осуществляется выбор страховой компании?
- Застройщиком.
- На какую сумму страхуется договор долевого участия?
- Он страхуется на полную сумму стоимости квартиры по договору, но не менее суммы, рассчитанной из общей площади квартиры и средней цены квадратного метра в данном регионе, устанавливаемой Министерством регионального развития РФ.
Таким образом, страховая сумма в договоре страхования как правило равна стоимости квартиры по договору долевого участия, но не может быть меньше минимальной (она же — средняя, установленная Минрегионразвития) цены.
- Как рассчитывается стоимость страховки?
- Стоимость поручительства банка, страхования в ОВС и в обычных страховых компаниях исчисляется в % годовых. Ведь рисков у страховой компании при заключении договоров на начальном этапе строительства больше, чем когда дом уже почти построен. Кроме того, страховая компания обязана формировать резервы на период действия страховки.
Страховые компании, предлагающие тариф по страхованию застройщиков без привязки к сроку действия страховки, торгуют «фантиками» — их страховки скорее всего «серые», очевидно, что они не отражают их в отчетности и не будут по ним отвечать.
Срок устанавливается исходя из срока строительства.
Например, если договор страхования заключается на начальном этапе строительства и тариф определен в размере 1,5 % годовых, предполагаемый срок строительства — два с половиной года, стоимость страхования составит 3,75 % от стоимости квартиры. Если при таком же тарифе договор заключается за полгода до окончания строительства, стоимость страхования составит 0,75% стоимости квартиры.
Страховая компания устанавливает базовую ставку, понижающие и повышающие коэффициенты.
- Какие варианты обеспечения своей ответственности перед дольщиками есть у застройщика?
- Согласно законодательству, варианта три:
1) поручительство банка
2) Членство в обществе взаимного страхования (ОВС)
3) Страхование в обычной страховой компании.
- Кто выбирает способ обеспечения?
- Застройщик в отношении каждого конкретного дома.
- Почему поручительство банка невыгодно?
- Срок поручительства должен покрывать срок строительства + 2 года, т.е. не менее 4-х лет. Ставка по поручительству — не менее 2-х % годовых. Цена поручительства на начальной стадии строительства — от 8 % от стоимости квартир. На конечной — от 4-х %.
Банки считают поручительство за застройщика более рискованным, чем ипотечное кредитование дольщиков.
В отличие от страховой компании, ответственность банка не ограничивается уплаченной дольщиком ценой квартиры. Банку могут быть предъявлены и штрафные санкции, которые могли быть взысканы дольщиком с застройщика.
- Какие требования закон предъявляет к страховой компании?
- Страховая компания должна работать не менее 5 лет, ее уставный капитал должен быть не менее 120 млн рублей, собственный капитал — не менее 400 млн рублей. Страховая компания должна иметь действующую лицензию на страхование ответственности по договору, утвердить и направить регулятору правила страхования.
- Какая лицензия должна быть у страховой компании? Должно ли в лицензии быть указано именно страхование ответственности застройщиков?
- Страховая компания должна иметь лицензию на страхование граждан ответственности за неисполнение обязательств по договору. При этом в лицензии указывается вид страхования и подвид, по которому она была получена. Например, у «Приоритетного страхования» это страхование ответственности брокера. Для того, чтобы начать страхование по другому подвиду в рамках этого вида страхования, достаточно отправить регулятору правила страхования. Порядок этот уведомительный — никакого ответного документа от регулятора не требуется.
- Почему крупнейшие страховые компании не хотят страховать застройщиков, а мы страхуем?
- Они очень инертны и забюрократизированы, поэтому они не могут быстро создать новый продукт.
- Какие требования закон предъявляет к банку?
- Банк должен работать не менее 5 лет, иметь уставный капитал в размере не менее 200 млн рублей и собственный капитал в размере не менее 1 млрд рублей. Этим требованиям соответствует лишь каждый третий банк в стране.
- Что такое общество взаимного страхования (ОВС)?
- ОВС — это специализированная страховая компания, создаваемая в форме некоммерческого партнерства и осуществляющая только один вид страхования. В данном случае — страхование ответственности застройщиков. ОВС может страховать только своих членов.
Кроме страхового тарифа члены ОВС платят вступительные и членские взносы и несут ответственность по долгам ОВС.
По закону в стране может быть создано только одно ОВС. Оно было создано в конце прошлого года.
ОВС планировало стать чуть ли не монополистами на рынке страхования застройщиков.
ОВС учреждено крупнейшими московскими застройщиками. Пожалуй, главный его участник — группа компаний ПИК и ее дочерние структуры.
- Почему застройщикам невыгодно быть членами ОВС?
- Чтобы вступить в ОВС, нужно заплатить вступительный взнос в размере 500 000 рублей, и только после этого застройщику будет рассчитан тариф. Если тариф его не устроит и он выйдет из ОВС, ему не вернется вступительный взнос и он еще в течение 2-х лет после выхода будет нести ответственность по долгам ОВС.
- Почему застройщики не смогут создать или приобрести свои страховые компании?
- Создавать новую страховую компанию для страхования застройщиков бессмысленно, так как лишь через 5 лет она сможет заниматься этим видом страхования.
Страхование — это сложный бизнес, непрофильный для застройщиков. Требуется довольно большой собственный капитал.
Из уже существующих страховщиков далеко не все имеют необходимую лицензию, а получить ее сложно — ведь регулятором стал Центробанк с его жесткими требованиями.
- Почему большинство страховых компаний не хотят активно работать на рынке страхования застройщиков?
- Бизнес застройщиков не прозрачен, риски сложно прогнозируемы. Требованиям закона соответствуют в основном крупные компании, которые не хотят рисковать своим бизнесом, который они строили много лет.
- По каким критериям мы оцениваем надежность застройщика?
- Критерии следующие:
1) Время существования компании или холдинга, в который она входит;
2) Опыт в сфере строительства в целом и в строительстве многоквартирных жилых домов в частности;
3) Отсутствие брошенных недостроенных объектов и обманутых дольщиков;
4) Наличие исков к застройщику в суде, их суммы применительно к объемам деятельности застройщика;
5) Отсутствие заявлений о признании банкротом.
Мы знаем, что зачастую застройщик создает новую компанию под строительство очередного дома или серии домов. Поэтому невозможно подходить при страховании формально, оценивать надежность отдельной компании в отрыве от анализа всей группы компаний.
- Какие документы оформляются при страховании?
- Заключается договор страхования. Страховой полис не обязателен.
- Почему крупные застройщики нашей страховой компании интереснее, чем мелкие?
- Крупные застройщики как правило надежнее мелких. Трудно затраты на мелкого и крупного застройщика примерно одинаковы, а возможный доход может отличаться на порядки.
- Важно ли застройщику, чтобы страховая компания была известная, крупная, с рейтингом?
- Как правило — нет.
Страховые выплаты причитаются не застройщику, а дольщикам. Когда необходимы выплаты, застройщика уже по сути нет — он банкрот.
- Возможно ли на этом рынке широкое распространение подделок — как на рынке обеспечения исполнения госконтрактов?
- Безусловно, «серые» варианты будут появляться, но есть ряд обстоятельств, препятствующих их массовому распространению.
Первое из них — застройщики имеют дело с большим числом физических лиц, покупка квартиры для большинства которых является очень крупной сделкой. Любая информация о том, что застройщик использует в своей работе поддельные страховки или поручительства, став достоянием гласности, вызовет резкое падение спроса со стороны граждан на квартиры этого застройщика и обращения дольщиков в правоохранительные органы.
Безупречная репутация — основа нормальной работы застройщика с дольщиками и банками.
Во-вторых, круг застройщиков и отделений Росреестра значительно уже, чем круг участников госзаказа и госзаказчиков, и навести порядок здесь гораздо проще.
В каждом регионе — несколько тысяч госзаказчиков и сопоставимое число участников госзаказа, но отделения Росреестра в области можно пересчитать по пальцам рук, имеется лишь несколько крупных застройщиков.
Государство уделяет серьезное внимание защите интересов дольщиков и это проявляется в том числе в работе правоохранительных органов. Например, изменения в законе «О долевом участии в строительстве» только вступили в силу, а многие новосибирские застройщики уже получили запросы прокуратуры с требованием предоставить информацию о страховании их ответственности.
Один из признаков «левой» страховки — установление ее цены без привязки к сроку действия договора страхования. И ОВС, и нормальные страховые компании устанавливают тариф в процентах годовых. Это вызвано двумя причинами. Первая — риски страховщика значительно выше при страховании на начальном этапе строительства, чем когда договор страхования заключается на его заключительном этапе. Второе — страховая компания должна формировать резервы под выданные страховки в течение периода их действия. Если тариф установлен без привязки к сроку действия страховки, скорее всего никто не собирается нести реальную ответственность по страховке и отражать ее в своей отчетности.
Действительность страховки от ООО «Страховая Инвестиционная Компания» можно проверить на нашем сайте, где содержится их реестр. Проверить может как Росреестр, так и застройщик, дольщик, любое заинтересованное лицо.
- Что нужно предоставлять в Росреестр при регистрации договора долевого участия: полис или договор страхования?
- По закону «Об организации страхового дела» договор и полис равнозначны. Однако закон «О долевом участии в строительстве» говорит именно о договоре, поэтому во избежание споров с Росреестром мы подаем туда договоры, а не полисы.
- Какие документы подаются застройщиком в Росреестр по страховке для регистрации договора долевого участия в строительстве?
- Единой практики пока нет. По закону в Росреестр подается договор страхования. Но в некоторых отделениях Росреестра требуют также другие документы по страховой компании как то:
- нотариальную копию лицензии;
- выписку из реестра ЕГРЮЛ;
- правила страхования.
Все это мы можем предоставить.
- В какой момент застройщик оплачивает страховку? Возможна ли отсрочка, рассрочка?
- Как правило, страховка оплачивается до момента подачи документов в Росреестр.
Страховая премия по отдельному договору долевого участия невелика.
Если застройщик заключает договор долевого участия сразу на большое количество квартир, возможно рассмотреть вопрос о рассрочке под залог строящихся квартир.
- Почему застройщик часто заключает с одним лицом договор долевого участия на большое количество квартир?
- Зачастую застройщик заключает договор долевого участия сразу на большое количество квартир со своим аффилированным дольщиком. Делается это по следующей причине. По закону застройщик может взять деньги от дольщика по договору долевого участия только после его регистрации. Но за время регистрации договора покупатель квартиры иногда передумывает ее покупать и отказывается платить деньги. А расторгнуть зарегистрированных договор можно только через суд. Поэтому застройщики предпочитают договор долевого участия заключать с аффилированным дольщиком, который заключает с реальными покупателями уже договор уступки — по нему можно взять деньги в любой момент.
- Могут ли документы подаваться в Росреестр в электронной форме?
- Законодательством это предусмотрено, но механизм не работает. Мы можем заключить с застройщиком договор, подписав его электронной цифровой подписью. Он будет действительным. Но в Росреестр застройщик, к сожалению, должен подать договор в бумажном виде.
- Может ли застройщик донести договор страхования в Росреестр позже, чем подает документы на регистрацию?
- Да. Росреестр должен принять у него и неполный комплект документов. Срок регистрации договоров долевого участия — 18 дней. В течение этого срока застройщик может донести какие-то документы. Если не доносит, регистрация будет приостановлена.
13.02.2015
На заседании Правления НП «СРО «ССКО» 13.02.2015 г. были переоформлены Свидетельства о допуске к работам, следующим членам НП «СРО «ССКО» (протокол № 5 от 13.02.2015):
№ п/п |
Рег. № Свидетельства |
Член СРО |
1. |
0314.02-2013-6661013338-С-040 |
ЗАО «Технос», г. Екатеринбург |
2. |
0045.05-2009-6671169817-С-040 |
ЗАО «Проектно-изыскательский институт ГЕО», г. Екатеринбург |
Общий размер компенсационного фонда Некоммерческого партнерства “Саморегулируемая организация «Строительный союз Калининградской области» составляет:
176 857 212,36 руб.
06.02.2015
На заседании Правления НП «СРО «ССКО» 06.02.2015 г. были переоформлены Свидетельства о допуске к работам, следующим членам НП «СРО «ССКО» (протокол № 3 от 06.02.2015):
№ п/п |
Рег. № Свидетельства |
Член СРО |
1. |
0002.05-2009-3903003209-С-040 |
ЗАО «Калининградбуммонтаж» |
2. |
0275.02-2010-390500073355-С-040 |
ИП Огиенко В.Д. |
3. |
0147.03-2009-6673199447-С-040 |
ООО «Стройсвязьинвест» |
Также были вынесены решения в отношении следующих членов НП "СРО "ССКО" (протокол № 3 от 06.02.2015):
1. В соответствии ч.1, п.3 ч.2, ч.3 ст.55.15 Градостроительного Кодекса Российской Федерации применить к члену НП «СРО «ССКО» - Обществу с ограниченной ответственностью «КМК-Стройинвест» (ОГРН 1073905022510) меру дисциплинарного воздействия в виде приостановления действия Свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № 0169.02-2010-3908040525-С-040 от «20» августа 2010 г. на период до устранения выявленных нарушений (не более чем на 60 календарных дней - до «07» апреля 2015 г.).
2. В соответствии ч.1, п.3 ч.2, ч.3 ст.55.15 Градостроительного Кодекса Российской Федерации применить к члену НП «СРО «ССКО» - Обществу с ограниченной ответственностью «СИТИСТРОЙ» (ОГРН 1053902841761) меру дисциплинарного воздействия в виде приостановления действия Свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № 0079.03-2009-3907042512-С-040 от «02» августа 2012 г. на период до устранения выявленных нарушений (не более чем на 60 календарных дней - до «07» апреля 2015 г.).
Общий размер компенсационного фонда Некоммерческого партнерства “Саморегулируемая организация «Строительный союз Калининградской области» составляет:
176 657 212 ,36 руб.
13.01.2015
Вниманию членов Партнерства!
Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521"Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" утвержден новый перечень национальных стандартов и сводов правил, их частей, в результате применения которых обеспечивается соблюдение технического регламента о безопасности зданий и сооружений
Установлено, что проектная документация, ранее представленная на государственную или негосударственную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий, проверяется на соответствие национальным стандартам и сводам правил (частям таких стандартов и сводов правил), включенным в перечень, утвержденный Распоряжением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. N 1047-р.
Утвержденный перечень вступает в силу с 1 июля 2015 года.
Признано утратившим силу Распоряжение Правительства РФ от 21 июня 2010 г. N 1047-р.
23.01.2015
На заседании Правления НП «СРО «ССКО» 23.01.2015 г. принято решение о переоформлении Свидетельства о допуске к работам, следующим членам НП «СРО «ССКО» (протокол № 2 от 23.01.2015 г.):
№ п/п |
Рег. № Свидетельства |
Член СРО |
1. |
0224.03-2010-3904052343-С-40 |
ООО «Эстакада Балт» |
Также были вынесены предписания с предупреждениями о необходимости устранения выявленных нарушений с предписанием устранить нарушения в 10-дневный срок – до «12» февраля 2015 года, следующим членам НП «СРО «ССКО»:
1. Общество с ограниченной ответственностью «Балтфасадстрой» (ОГРН 1063917033828).
Общий размер компенсационного фонда Некоммерческого партнерства “Саморегулируемая организация «Строительный союз Калининградской области» составляет:
176 657 212 ,36 руб.